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在杭州、西安全面取消购房限购之后，老于坚定地认为上海也会释放新政策，“早晚的事儿！”但他又怕政策出台后房价大跌。对关心房市的人来说，看涨看多看保值，买有买的理由；出生率下降、地缘局势紧张、钱包缩水等，也为不出手提供了依据。
受一系列房地产政策影响，以及取消限购的优化政策逐渐落地，利好就体现在资本市场上。5月15日房地产板块大幅走高，数家房产股涨停，多家公司涨幅超过6%。国金证券认为，当前房地产基本面处于筑底阶段，各项指标已发生深度回调，地产板块估值处于历史低位水平。
最新的消息是，5月17日上午，国务院将组织召开房地产工作相关会议。央行、住建部、金融监管总局、财政部、各地方政府相关领导以及国有银行等大型金融机构负责人将悉数参会。下午4点将召开国务院政策例行吹风会，发布保交房工作配套政策。市场猜测，有助于消化存量房产和优化增量住房的政策措施将更会具体也更有力度。
萎靡许久的中国房地产市场，真的要迎来新的春天了吗？
对于未来房市，To be or not to be，购房者在乎的是财富的变动，是风险取舍。但对于一个城市来说，政策制定者在乎的是市场的稳定、均衡和繁荣，就要看房地产的“库存去化周期”和“虹吸效应”能发挥多大的作用。
01
全面取消限购可期
杭州取消限购的政策，核心就3点：全市范围内全面取消限购；首套房资格认定放松；买房无需积分可直接落户。相比于北京上海和其他城市，这算是彻底的放开，也的确带动了一波新的交易量，显然房地产市场需要积极的情绪。有评论说，杭州此次取消限购简直“起步就是冲刺，开局就是决战”，目标就是“抢钱和抢人”。
实际上，在一个买方市场里，取消限购并不是一个利好——过去的经验表明，限购的楼市才是坚挺的楼市。
今年第一季度的成交数据体现了巨大的压力：杭州一季度新房成交141万平方米，同比降58%，三月新房成交同比下降55%。二手房挂牌超过15万套，取消二手房限购之后，以价换量形成了一波行情，但是价格也近乎腰斩。
再看上海，2024年4月上海二手房成交1.83万套，其中二手住宅成交量约1.55万套，环比下降约16.2%。2024年1-4月，上海二手住宅成交量在近十年同期属于中等偏下水准，低于2023年同期，整体仅与2017年同期成交量相当。
量价齐跌，等市场没有了交易量，再活跃起来就难了。此前北京和深圳，乃至这一轮的杭州、西安取消限购的操作是楼市政策思路的调整。
截止到5月15日，全国共计50余个城市对限购政策松绑，其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购。一线城市中，如北京放宽五环外限购，上海放宽单身限购；深圳缩短非户籍人群社保缴纳年限、多孩家庭可再购1套房；广州放开120平方米以上住房限购等。
除放开限购，很多城市也不同程度优化购房政策，全国已有超过50多个城市表态支持住房“以旧换新”，合肥甚至出台了给予购买新房者补贴的政策，鼓励购房入场。
这些城市取消限购政策，无疑为那些被压抑的购房需求（存量）提供了释放的空间。特别是在一些人才吸引力强的城市，杭州和西安限购取消不仅有助于吸引更多的人才落户，还能进一步推动区域经济的增长，带动周边城市房地产市场的活跃度和交易量。
02
库存去化周期，调控新重点
去化周期，是指商品房的销售周期，“去化”在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。计算公式是：房地产的去化周期=当年待售面积/年均销售面积去化率。
房市限购政策作为中国宏观调控的一部分，初衷在于遏制房价过快上涨，防止房地产市场出现过热和泡沫，防范金融风险。对应经济结构的重大调整，2021年以来，房地产市场出现一系列重大的调整。主要表现是：供给端的一些地产巨头接连资金链断裂或者爆雷；需求端的二三线及以下城市房价出现腰斩。
国家统计局数据显示，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房地产开发投资同比下降9.5%。2024年3月70个大中城市房价指数仍以降为主，房地产市场面临巨大的下行压力。
数据来源：国家统计局
针对这样的情况，4月30日的中央政治局会议强调：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”所谓消化存量房产其实就是去库存。随后，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》的文件，在具体政策上落实去库存，消化存量。
这份文件两点要求最重要：一是新房库存去化周期超过36个月的城市，地方政府必须暂停卖地，直到降低到36个月以下； 二是新房去化周期在18-36个月的城市，地方政府严格限制卖地，卖掉多少房子，才能卖多少的地。对于地方政府来说，需求端乏力的情况下，以价换量就成了必然的选择。
回顾2023年以来政府“救市”的主要手段，侧重点是对购买方发力，诸如房票（资格）机制、利率调整、城中村改造、放松限购限售、放松社保资格、商品房以旧换新等等，希望通过激励改善型需求群体入市带来房地产整体的回暖。遗憾的是，需求端对于各种刺激手段几无波澜。原因可能是：一是这些对于需求端的刺激所能释放的购买量和规模不大；二是没有改变需求端的市场预期，房地产整体库存居高不下，购房者有强烈的价格下跌预期；三是市场认为“保房价”就是保银行、保房企，而不是保“资产”，在购房者认为资产有缩水的风险，也缺乏金融性作用的情况下，自然不会下场，这也导致了房企爆雷和债务危机频发。
既然此路不通，那就更换一条路。我们看到2024年春节后国家主要从供应端解决房地产市场平衡问题。以前是全力保房价，保持房价稳定，不大涨大跌。现在则是全力去存量去库存，保销量，保销量就是保市场。就是通过“以价换量”手段推动楼市去库存。这显然是一种更具有市场规律的手段，让价格成为“价格”。让企业和消费者拥有价格的决定权和选择权，市场才会回到它应有的平衡。
这就不难理解自然资源部之所以将“库存去化周期”作为一个重要指标了，就是控制房地产的供应，避免过度供大于求，维持市场平衡。
于是，去库存速度就成了各个城市龟兔赛跑新游戏。合肥宣布从5月15日起至2025年5月14日，凡在合肥购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴，二孩及以上的本市购房者给予总房价1.5%的购房补贴；对于新市民、进城农民、城市公共服务人员购买新房给予2%的购房补贴，甚至对于购买新建车位（库）也给予总价款3%的购置补贴。
03
虹吸效应，成效几何?
虹吸效应，又称虹吸现象，物理上原本是指由于液态分子间存在引力与位能差异，液体会由压力大的一边流向压力小的一边。经济学中，“虹吸效应”指的是在区域经济发展中，因城市间的发展梯度落差，产生了生产要素由中小城市向中心城市单向转移的效应。
显然，随着“价格”起到市场的主导作用，中国房地产市场全面取消限购应该是大概率的结果。取消限购政策是中国房地产市场调控策略转变的重要信号，预示着政府对房地产市场的调控将更加注重市场的自主调节功能。
在此趋势下，该不该买房？到哪里买房？本文给不了你确切的建议。这取决于你自己的理由以及如何预期。在各城市取消限购的情况下，持币的购房者都是城市吸引的对象。这也是杭州、西安等如此大力度放开的原因，希望取消限购产生积极的“虹吸效应”。
因为中心城市、一线城市通常具备更多的就业机会、更高的薪资水平、更优质的教育资源和医疗条件，这些优势可能会吸引周边城市的人才流入，尤其是年轻人和高技能劳动力的进入，这是大城市发展最为看重的因素。
此时取消限购能带来多大的“虹吸效应”呢？综合市场态势，我们认为在短时期会产生一定效果，长期来看效果有限。杭州购房无需积分可直接落户，固然是一个亮点，但效应着实有限。其实浙江在2023年8月就出台了《关于高质量推进户籍制度改革的通知》，加快推进以人为核心的新型城镇化。《通知》明确，浙江全面放开放宽城镇地区落户限制，放开人才落户，放宽投靠落户，实行户籍准入年限累计互认。通知要求：杭州市城区要取消落户名额限制，精简积分项目，确保居住年限和社会保险缴纳年限分数占积分的主要比例。
当然，取消限购的另外一个效应是，一线城市的人口净流出现象可能会有所缓解，甚至逆转回升。2022年北京、上海、广州、深圳出现了人口净流出，如果一线城市全面放开限购，可能会吸引部分人口回流或者新的人口流入。
杭州此次取消限购，一个目的在于把周边的高端购买力留在杭州。从资源和资本维度上来说，一线中心城市的房产通常被视为更稳健的投资渠道，放开限购可能会吸引更多的投资资金流入，包括个人和企业的投资。所以，中心城市放开限购，会从周边城市吸引更多的资金流入一线城市的房地产市场。
如此，中心城市的虹吸效应可能会导致周边城市房地产市场供需关系的变化，可能会对房价产生下行压力，也会导致房地产市场的进一步分化。当然，为了应对中心城市的虹吸效应，周边城市也可能会出台相应的政策和措施来缓解虹吸效应，如提供购房补贴、更加优化户籍政策、创业扶持等。
长期来看，一线中心城市放开限购对周边城市人群和资源的吸引，不只是资格和身份的吸引，还有商业环境、产业发展、教育机会、社会福利等方面的保障和机会。城市是经济、产业、资本、财富中心，是商业流通、产业融合、工业和服务业发展等工商活动集聚的场所，马克思认为城市是人类财富的集中表现。一个具有影响力的城市，不仅具有虹吸效应，也更应该具有辐射力和辐射效应。
实际上，房地产市场去化周期、补贴政策，或者虹吸效应，政府多年来的各种措施都是在创造一种均衡的房地产市场（尽管很多时候事与愿违）。健康的繁荣的经济必定依赖于市场的均衡。“市场均衡”是商业世界中的舞者，优雅而精准地调节着供需的节奏和状态，市场总是在波动中调整和发展，每一次调整都是重新选择和定位的机会。
市场的智慧不在于预测每一个波动，而是给了你选择的自由。在自由的市场中我们要牢记的是：市场永远是对的，错的只有自己。
庄子说：逐水而居，逐道而生。不管是城市还是乡村，有梦想的地方，才是人们值得追逐的地方。
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