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第一点，买房贷款过程当中一定要货比三家，挑选利率最低的银行!贷款这事儿得精打细算，绝不能马虎！你得懂得货比三家，挑出那个给你利率最低的银行来。这可不是小数目，银行之间的利率差距能达到1%哦。比如借了100万，每年可能就因为利率高低差出一万块钱的利息。想想30年，那就是二三十万的差价！对我们这些普通人来说，这可不就是血汗钱么？但很多人买房贷款时，往往被售楼部牵着鼻子走，说去哪个银行就去哪个，结果钱白白多花。买房子时候，这个坑可得提前绕道走，别让自己的钱袋子遭罪！
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选等额本金还是等额本息？
得房率=套内使用面积/房产证上的房屋建筑面积。
第二点，选等额本金还是等额本息，这个问题可不小，影响你的口袋深浅！首先咱们得明白，啥叫等额本息？简单说，就是你每个月还的钱里，本金和利息加起来总额固定，这就是等额本息，特点就是你刚开始和最后还的差不多；等额本金就不一样了，等额本金的意思是每月还的本金固定，但利息会随着本金的减少而减少，这样前期还款多，后期还款少。
到底哪种方式更适合你呢？这得看个人情况。如果你买完房子后手头紧，那建议选等额本息，因为每月还款额固定，更好规划家用，免得半道儿房贷断供。如果你条件宽裕，收入稳定，那就选等额本金吧，因为这样总体来说能省不少钱。打个比方，贷款100万，利率4.1%，用等额本金方式，30年总利息大约是62万；而等额本息的话，总利息得74万。差不多省了十几万呢！挣十几万不容易，但省十几万只要选对还款方式，就能轻松搞定！
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慎选重新定价日
第三点，就是慎选重新定价日，搞清楚重新定价日这个点很关键，尤其是现在大多数人买房选择的都是LPR浮动利率贷款。你的房贷利率是会随着银行的指导价变动的，但很多人困惑，听说利率下降了，为啥我每月还的款还是那么多呢？答案简单粗暴——时间还没到。你的房贷利率虽然可以变，但不是随时都能变，而是得等到一年一次的重新定价日。
大部分情况下，你有两个选择：要么是每年的1月1号，要么是你的贷款发放日。这里面有个坑，多数银行默认的重新定价日是1月1号。为啥会这样？很简单，每年年底，大企业结算，发放年终奖，一大波资金从银行流出，银行这时候现金流紧张，利率相对较高。因此，明智的选择是尽量选择贷款发放日作为重新定价日，这样更可能避开高利率的风险，对吧？一定要机智一些，别让自己的钱包受伤。
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房贷基点过高。
第四点，房贷基点过高。房贷利率是由两部分组成的，一部分是央行的指导价，也就是大家常说的LPR；另一部分是商业银行在LPR基础上加的基点，也叫BP。别忘了，房贷里的LPR可以根据市场变动进行调整，但是这个BP，一旦房贷合约签定，它是不会变的，这个是固定的。
现在来看这个坑——不同人签约时的BP差距可能非常大。比如，有人签的时候BP是下浮20个基点，有的人却是上浮100个基点，这差距一来一回就是1.2%。想想看，如果是贷款100万，每年这利息差就能达到1.2万，30年下来就是二三十万的差价！这差距不小，可得在签约前把这事儿弄明白，搞清楚银行的这些小算盘，才不会最后钱包瘪瘪。
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房贷基点过高
第五点，固定利率的房贷，一不小心就可能被套在高利率的坑里。尤其是那些过去签的五点几、六点几，甚至七点几的朋友，比起现在三点几四点几的新房贷利率，他们多花的利息可不是一星半点。银行有时会提议固定利率的客户转换成LPR浮动利率，但有的人可能没抓住机会转。
如果你也是利率签得高或者基点过高的受害者，怎么办呢？这里有几个方法：
近亲属交易：这招儿听起来有点繁琐，但效果显著。就是把房子卖给你的亲戚、朋友、父母或孩子，然后再买回来，通过这样的买卖，新的房贷就能享受当前更低的利率和基点。不过，这种方法可能涉及一定的税费，适合于那些“满五唯·一”的房子，因为这类房子的税费较低，只需要支付契税。
全款再贷：先找方法把现有房贷还清，让房子变成全款房，然后再通过抵押贷款的方式重新贷款。如果你有营业执照，还可以考虑做经营贷。这些方式的贷款利率通常也在三点几左右，非常划算。但这需要良好的征信和一定的资金操作能力，不然可能面临被银行抽贷的风险。
商转公：如果你的公积金连续缴纳了六个月以上，可以咨询当地公积金中心是否允许将商业贷款转为公积金贷款。不是所有城市都提供这个选项，但如果有，现在的公积金贷款利率可能只有3.1或3.25，非常值。
提前还款：最直接的方法，如果条件允许，提前还款或者提前部分还款，自然能减少利息的累计。
这些方法各有利弊，选择时要根据自己的实际情况和财务状况来决定，确保既能节省成本又不增加额外的财务负担。
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提前还款有限制
第六点、就是提前还款的次数和金额是有限制的。
买房贷款和提前还款，这事儿可得留个心眼。不是说想提前还款就能随心所欲地还。有的银行对提前还款的次数和金额设了限制，比如一年只能还两次，而且每次至少得还十万起。银行之间这种规定可是大相径庭，有的门槛高得吓人，有的则相对人性化一些。
所以，当你在签订房贷合同时，别光看利率多低，还得细致看看这家银行的提前还款政策怎么样。选择那些政策相对宽松的银行，以后想提前还款时才不会受那么多限制，既能减轻你的还款压力，又能省下一笔不小的利息钱。毕竟，灵活的还款选项在未来可能会给你带来更多的财务自由度。
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提前还款有讲究
第七点，提前还款的方式，这里头也是有讲究的，大概分为两种情况。首先是第一种方式：月供不变，年限缩短。如果你的目的是省下更多的利息，减少长期的财务负担，那这种方式很合适。通过保持月供金额不变，直接减少还款年限，能显著减少总的支付利息。
第二种方式则是月供降低，年限不变。这种方式适合那些觉得每月还款压力比较大的朋友。选择这种方式，虽然总的支付利息可能不会减少太多，但可以有效减轻你每月的经济压力，让财务更加宽松。
每种方式都有其优缺点，具体选择哪种，就得看你的个人财务状况和未来的资金规划。这就要求你在签订房贷合约之前，好好研究一下银行的提前还款政策，看看它支持哪些还款方式，以便在需要时能有更灵活的选择。
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提前还款的最·佳时机
第八点，关于提前还款的最·佳时机。
你可能听过各种说法，比如“等额本金第七年还最划算”，或者“等额本息第八年还最划算”，甚至还有“房贷还款十年以上就别提前还款了”。这些看似合理的建议，其实大可不必太认真。为啥？因为房贷利息是随本金的逐步归还而减少的。这意味着，不论你在还款周期的哪个时刻选择提前还款，你都是在节省未来未产生的利息。简单地说，只要你提前还款，总能省下些钱。
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提前还款可能涉及违约金
第九点，提前还款可能涉及违约金，这是大多数人容易忽视的坑。
不同银行对于提前还款的违约金规定不一，有的银行允许你在正常还款一年后提前还款而无需支付违约金；有的则规定必须要还款五年以上；更有甚者，要求十年以上！甚至有些银行规定在贷款期限内不论何时提前还款都要交违约金。这一点在签约房贷时必须得小心——一定要仔细阅读合同条款，选择那些关于提前还款条件更为宽松的银行，以免未来想省钱时反被罚款。
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房贷基点过高。
第十点，如果你是用公积金贷款买房，是否应该提前还款呢？
这个问题确实让不少朋友纠结。首先，如果你的公积金贷款利率在3.1%或者3.25%左右，实话实说，提前还款可能并不是最划算的选择。为什么呢？因为现在市场上不少稳健型理财产品的收益率能超过3.25%。这样的话，你手头的资金完全可以考虑投入这类理财产品中，不仅能保持资金流动性，还可能因为利率差赚取一笔。换句话说，这种方式可以让你的钱生更多的钱。
当然，如果你是那种不太想折腾，追求心理上的无负担感，图个安心省心，那么提前还款也是完全可以考虑的选择。总之，这要看你个人对财务管理的偏好和对未来资金需求的规划。在作出决定之前，可以好好权衡一下理财收益和还款压力，选择最适合自己的路线。
最后一点，处理房贷和提前还款时，你可能会碰到一些银行的不合理要求。比如，银行不允许你提前还款，或者强制你选择某种还款方式，又或者是索要高额的违约金等等。这些都可能是银行的违规操作。那遇到这种情况该怎么办呢？答案很简单，一个电话可能就能帮你解决问题，那就是拨打12378，这是银保监会的服务热线。通常能通过一通电话解决你在银行遇到的大多数问题。
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