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最近，上海带头一松口，广深也坐不住了。
首套房首付比例降到15%，取消利率下限。
好家伙，一线城市全力救市。
就差北京了~
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政策一出，看多党和看空党都来问我：77，都开放了房子要涨吧？
全都放开了，房子真不行了吧？挺有意思的，同一个政策，大家的感受却截然不同我感触还挺深的，今年找我规划资产配置的，一定绕不开两个问题：现在手里有几百万要不要买房？手里有几套房要不要卖房？今天呢，我就从资产配置的角度跟大家聊聊，接下来房产处置的问题。分享几个指标，供大家参考。文章有点长，耐心看~
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首先，我没办法预测房子的涨跌。
房产本身的价值可能会受到城市、政策、周边配套设施，甚至同一小区其他卖家的预期影响。直接谈房价涨跌，是很不负责的。不过，我个人觉得房子不会出现暴涨和暴跌，而是会进一步分化。
从517新政的调控就能看出来，国家不打算放弃房子。会从供需角度让房子流动起来。比如，上海开放非户籍购房限制，从5年社保降到3年，并且扩大到了外环内的二手房。也就是说非户籍可以买全市的二手房。这样上海户籍的老房东们可以把地段不错的老破小，出售给需要刚需上车的外地朋友，而上海户籍的朋友可以置换成新房。
进一步扩大刚需和改善置换的需求。让想买房的朋友，都能买到想要的房子。
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那为啥说房地产会分化呢？因为房子有投资属性，但脱离不了居住属性。一套房子没人住、没人租，就没有价值意义。同样的，只要大家有钱，就会追求更好的居住环境。所以未来一些基础的、没有竞争力的房子，一定会回归基本的居住属性。而优质房产会继续保有增值属性。房子不会或者很难再出现普涨。以后，不是什么房子都能赚钱了。为什么呢？我们从三个角度来看：需求、供给和消费预期。需求端，我国人口连续两年负增长。最近上海生育数据也出来了。全市生育率只有0.6，有多低呢？比全球倒数第一的韩国还低（0.72）明白为啥上海这次房地产新政动作这么快了吧？从供给端来看，房产库存巨大。截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。据住建部统计，住房空置率约为15%再说预期，消费是会受到对未来收入预期的影响。以目前的就业环境和经济增速，大家对于房产的配置和处理都会更加谨慎。房子金额大，负债周期又长。会直接影响一个家庭的负债结构和风险承受能力。所以，房产的核心问题不在于此时要不要买或卖，而在于现在的房产对于你的家庭财务有什么影响？
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那现在到底怎么处理房子呢？买还是卖？分三种情况：
1、刚需买房用来结婚、孩子上学和必要改善的。
可以趁这段时间多看房，多选，目前的上车门槛和贷款利率都不错，但也不用急于一时，多感受一下当地的行情变化，再考虑。而且还要注意两点：1、收入结构是否单一，家里只有一个人赚钱可以更谨慎一点。
2、职业预期，收入是否稳定。
首付比例低，意味着杠杆高。
15%的首付，15万买100万的房子，一旦房价下跌15%，本金全无。但是房贷，该还还得还。我直播的时候跟大家讲过我朋友的例子。前两年为了孩子上学，咬牙上车在北京买了一套房，总价差不多800万，首付不到三百万。这两年房价跌到了740。相当于跌掉了60万的资产。但，负债不受任何影响。用他的话说，一年白干！所以，买房之前，一定要衡量一下对家庭财务负债的影响。房贷毕竟是刚性支出呀！
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2、投资买房
要考虑清楚，收租还是升值。
指望房子升值，一定要考虑变现的问题。未来房产需求有限，不建议投资总价过大的房子。变现周期和难度都太大。可以瞄准小而美、设施完善、地段好的小区。如果打算养老收租，注意房龄和租售比。老房子出租的维护成本太高，租金回报率接近3%的可以考虑，太偏离的要谨慎。3、卖房优质小区、租售比不错，环境和配套设施不错，是人口流入城市。这类房子可以继续持有。如果是老破小、户型格局不好，设施老旧，
再加上周边配套设施不全、没有学区、医院，不属于城市规划区域，可以考虑趁机变现。如果，房子还不是人口流入城市，那就更要抓紧了。想卖房的可以关注一下二手房的行情：4月份70个大中城市的房价指数几乎全面下跌。如果手里的房子在同类市场没有竞争力，可以趁机出货。不过还是要提醒大家，
房子会折旧、周边的产业和城市规划也会调整，政策也会变动。
未来房子不再是能躺平收租的资产，它会和其他资产一样，需要动态审视和调整。
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