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经过多年的狂飙突进,中国房地产市场终于步入调整期。为应对库存过剩的困境,地方政府有望出手回购部分商品房,这将是中国住房市场历史上的一个新里程碑。
这一举措的目的,是为了防止房地产泡沫的进一步扩大,避免房企陷入现金流危机而引发系统性金融风险。多年以来,房地产行业一直是宏观经济的重要支柱,任何剧烈波动都可能对国民经济造成沉重打击。
行业去库存的呼声已经很高,特别是三四线城市的库存压力巨大。据统计,截至2023年第一季度,全国房地产开发企业拥有的库存规模高达6.44亿平方米,同比增长12%。而多数开发商的现金流已经出现了不同程度的紧绷。
此前各地连连出台利好政策,比如降低住房公积金贷款利率、松绑限购限贷等,但实际效果并不理想。一方面,购房者对未来房价走势保持观望态度;另一方面,开发商缺乏应对市场变化的机制和资金储备。
在这种情况下,政府主导的去库存行动或将成为破解之道。广东、江苏等地方政府已经筹措专项资金,用于回购本地区的部分商品房源,并转化为租赁住房或保障性住房。这样一来,不仅可以有效消化库存,还能为房企补充流动资金。
地方政府的介入,实质上是在为房地产市场"兜底"。一旦形成政府救市的预期,开发商的冒险行为就会进一步升级,这与去库存目标是背道而驰的。因此,政策的制定和实施都需要非常审慎,既要保证效果,又要避免引发新的风险。
比如在回购价格方面,如果按照开发商的成本价回购,那么已经购房的居民可能会感到不公平;如果按照当前的市场价回购,则可能使政府遭受一定财务损失,特别是在持续下行周期中。另外,相比日本主要依靠银行购地的模式,我国将由地方政府主导回购,或许能更有效控制风险,但仍然需要防范债务冲击。
事实上,地方政府购房只是权宜之计,根本解决之道在于促进住房消费回暖,避免房价持续下跌导致衍生的系统性风险。为此,关键在于加快建立多元化的住房供给体系,形成租购并举的住房市场格局,使居民的住房需求能够得到合理满足,重塑房地产业健康良性发展。
同时,也要为家庭和企业创造更多投融资渠道,减轻对房地产市场的过度依赖。房产不应再是主导性的理财方式,广大百姓应得到多元化的投资选择。只有这样,房地产调整才不会对宏观经济造成过度冲击。
总的来看,在化解房地产库存这一问题上,既不能毫无作为,也不宜过度干预。我们要在有为与无为之间精准把握节奏,在防范系统性风险的同时,有序推进市场化改革,让房地产业真正实现去库存、去杠杆、去泡沫的目标,以更加健康的面貌迎接未来。
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