2023年房地产成绩单来了，2024年会好吗？

来源：吉屋网发布时间：2024-01-24 11:13:21

近日，国家统计局发布了2023年国民经济相关数据，GDP同比增长5.2%，超过了预期目标，全年经济维持复苏态势。

但是，房地产领域的成绩单，却是意料之中的不太乐观。

去年，地产行业微观上最直接的体感，就是市场冷，销售压力大，同时城市之间的分化在不断拉大。

然而，从整体的宏观层面上来看，全国范围内的行业温度到底如何，全年的投资、销售、开工数据，更加清晰和直观。

全国商品房销售面积

创下近十年新低

2023年全国商品房销售面积仅11.2亿平米，基本回到2012年的水平。商品房销售金额大约在11.66万亿，相较2021年18.2万亿的高位，行业市场规模已经萎缩超过1/3。

这个数据，基本已经回落至专家普遍预测的10万亿基准水位线。

虽然说，销售面积和销售金额数据都在继续下降，但是从下降幅度来看，分别下降了8.5%和6.5%，相较去年还是有了大幅的缩窄，分别收窄15.8和20.2个百分点。

可以看到，今年对房地产政策的适时调整，还是对市场下坠，起到了一定的托底作用。

尤其是8月份以来的数据，新建商品住宅网签备案量出现了整体的回升。12月份在多次利好政策叠加，和开发商年底以价换量的策略下，地产销售数据也出现了一波翘尾行情。

12月份单月，全国商品房销售面积11226万平方米，比11月份环比增长41.6%；商品房销售金额11304亿元，环比增长38.6%。

在传统购房淡季，可以明显看到，居民购房动力有触底回升的迹象。也算得上是一个积极的信号。

另外，今年开年以来，从中央到地方，也依然在高频出台利好性政策，2024年政策端继续发力的信号，十分明确。

在这个行凛冬，政策的呵护多少给行业中的前行者加上了几件御寒的衣物。2024年，行业销售规模下跌幅度有望进一步缩窄，实现温和触底。

全国住宅新开工面积

已回到2006年

2023年，全国住宅新开工面积约6.9亿方（69286万㎡），在去年的低基数上，继续下跌超过20%。

这个数据，相较2019年16.7亿平方米的高位，已经跌去近6成。房企开工量基本回到了2006年，也就是17年前的水平。

这也基本印证了万科郁亮在去年年中业绩会上的说法，目前的回调幅度，已经超过真实的供需关系，明显已经跌过头了。

如果按照城市化率、国外经验进行保守估计，我国房地产正常应该能保障每年10-12亿平米的新开工面积。今年的数据仅达到一半的水平，行业已经出现很大的投资落差。也就是说，目前的状况不会是未来的常态，行业还有很大的回调空间。

同时，2023年全国土地出让金也同比下滑15%，降至2017年以来最低水平。

这么低的拿地量和开工量，也意味着行业的供需关系，将在2024年发生一定程度的逆转，对房价下跌也将形成一定的支撑作用。

全国商品房库存量

已接近史上最高水平

虽然开工量减少了，但是在保交楼的背景下，全国的房屋竣工面积却反而同比增长了17%！达到了99831万平方米。

这一增一减，造成房企的库存结构越来越不健康。

截至到去年年末，全国的商品房现房库存量高达6.7亿平方米，比上年大幅增长19.0%。经过连续四年上涨，已经逼近2015年去库存之前的高位水平。

其中，住宅待售面积大幅增长高达22.2%，这部分库存基本上是现房或准现房，积压了房企大量的沉淀资金。

随着销售难度越来越大，购房者对期房的不信任感，将进一步加剧现房优势，造成房企实际上进入“现房销售”阶段。现房越来越多，不少前两年入市的“长库存”，正在变成“死库存”。

可以预见，2024年，房企去库存的压力将依然十分严峻，现房销售战也将更加激烈。

开发到位资金降幅扩大

房企资金问题依然严峻

2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。降幅较1~11月扩大0.2个百分点。

拆分来看，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

解决房企资金问题，依然将是2024年的重点。

其中，定金和预收款和个人按揭贷款组成的销售回款占到资金来源的50%以上，自筹资金占到30%。

也就是说，解决企业的资金问题，首先要靠企业销售功能的恢复，其次还是要靠一视同仁满足企业合理的融资需求。

1月12日，住建部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。

要求金融机构对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。

对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

这种机制，将更有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，更精准地支持房企正常项目的融资需求。

但是另一方面，监管层也在进一步强调要加强预售资金监管。

去年12月底北京市住建委等五部门就联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法》，将监管主体由商业银行调整为政府，并引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门。

如果明年更多城市跟进，可能将进一步堵死房企腾挪资金的可能路径，导致房企预售资金可提取比例降低、可提取难度加大。

小结

总的来看，2023年“全面触底”的地产成绩单，在意料之中。2024年也大概率是低位震荡，注定不会轻松。大家都要调整好预期，尽最大努力熬住寒冬，珍重前行吧。