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地产下行期，好消息、坏消息都多。
但结构上看，坏消息占比高，这本身就是“坏消息”。
其实也不是“空、军”厉害，而实质是形势不容乐观。
1， 人们喜欢放大坏消息和悲观情绪，比如眼下房地产会二次探底吗？比如再这样下去房地产会垮掉吗？
房地产肯定不会垮掉，因为房地产是日不落产业。
人们生产生活、生产、生态都离不开物理空间，离不开房地产。
而人和企业都在成长蜕变，意味着购房需求、换房需求持续存在。
同时，中国大批老房子需要破烂不堪，拆建需求巨大。
同时，当下的人居痛点众多，核心一二线城市人均住宅面积其实低得可怜。对比老美、日本都是独栋别墅业态为主，所以，中国核心一二线城市人均面积，居住品质改善，都大有空间和改良需求。
一个行业最大的悲哀是需求萎缩。但房地产没有。
中长期看，中国房地产市场需求和人居痛点依旧巨大，只不过眼下被“管制调整”而短期悲观而已。
所以地产人，不用过度悲观。
欧美日，早就经过几轮房地产危机，金融危机，但房地产现在依旧坚挺，核心城市房价也依旧在高位，比如纽约20万\平米，东京10万\平米，比如2023年美国房地产占GDP依旧高达11%。
别人城市化进程，人口红利基本都结束了，但房地产产值依旧大。
这也说明，中国房地产，“纵深成长空间”都是有的。
眼下的困难只是短时的，最多中短期。
2， 谈了行业长期有信心外，再谈谈企业。
眼下昔日灯塔房企都被国际评级为“垃圾级”，民企之光滨江也传闻要被国资收购，虽然辟谣了，但杭州市场下行的确对必将影响太大……当然也不能完全说国际评级机构就是恶意做空。
一个事实是，民营房企短期销售下行压力的确存在。
常识是，一旦房地产销售持续下滑，不仅仅是民营之光，央国企也很难绝对“安全”。
眼下销售下行，也开始将压力传导给央国企。
比如2024年一季度即使头部央国企销售下滑也高达30%到50%。这在22,23年是没有过的现象。
3，灯塔民企要保住，不是说个体安危，而是站在国家高度，行业高度去看仅存头部民营的安全问题。
其一，灯塔民企一旦爆掉，所有房地产金融链、供应链会形成进一步“踩踏”效应，加剧整个房地产50个产业链进一步收缩。
其二、单纯16家央企和新老不均的地方国企，他们产能有限，短期撑不起10万亿房地产大盘子，一旦灯塔民营爆雷，引发行业跌破10万亿，甚至6、7万亿是完全有可能的。
4， 前2年央企拿地冲得很猛，但24年央国企也开始认识到过去过于乐观，如今24年也开始“收缩、瘦身、拼命调结构”。
其一，24年10强房企都不公开年度销售目标。
很多央国企掌门人都表示24年市场不确定性很大，上半年是没戏了，下半年也是待定，全年销售能维持就不错了。
其二，不好的区域市场、弱市的三四线都在被收缩、合并、裁员，都在被抛弃。
比如一些国央企的大区拆分让其他周边区域给分开“接盘”了。
5， 地产下行期，安全比发展重要！
龙湖也表示：公司现金流，2024年债务安全需求优先于企业发展（拿地）需求。
本来三道红线绿档有15%有息融资空间的，但2023年即使央国企都在压降有息负债。
增长、扩张这个事，就连央企也开始不提了。
6， 房地产对24年有没有信心，不能只看他们怎么说，关键得看他们怎么做？
比如房企“新开工面积”代表着开发商最真实的“信心指数”。
一年之计在于春，但让人揪心的是——2024年一季度房企住宅新开工面积再次下跌到1.25亿平，预估全年搞不好下跌到5亿平米。
对比23年是6.9万平米，是郁亮强调的超跌。
结果2024年还在继续下探，看来开发商对24年信心也是不足。
不仅仅是新开工面积缩量，房企这3年“新增拿地”也在大幅度收缩，这势必会影响2024年、2025年销售进一步下探。
比如2021年土地出让金8.6万亿，如今23年前11个月下跌到4.2万亿左右，而且这4.2万亿还有一小半（39%）是城投托底。这意味着市场真实拿地总量基数已经在3万亿左右了。
房地产销售就是靠拿地持续驱动的，近3年房企拿地总量大跳水后，24、25年的房企销售势必不容乐观。
7，24年开发商普遍压力很大，核心供大于求的格局更失衡、更严峻了！
一个透着冷气的数据是24年库存总量继续在“大增”。
数据说话，2023年商品房待售面积6.7亿平，比上年增19%。而2024年前2月库存总量继续再增15.9%，达7.6亿平米，这已超越上一轮2015年的库存高峰，堪称历史最高。
2024年如此高库存，意味着2024年销售竞争将进一步白热化。
为何24年前2月暴增9000万新库存？原因很简单，新推的房子卖不出去啊。2024年百强房企前2月销售下跌51.6%。
8，高库存是毒药，是癌症，尤其此刻地产下行期更是如此
量大质差的高库存，意味着房企多轮资产减值，意味着长期滞销，意味着资不抵债。
所以2023年，万科，保利、中铁等房企都在拼命“去库存”。
甚至去库存是房企第一战略。
9，都知道三四线城市现在不能碰。
反过来，头部央国企都在修筑更高、更安全的“堤坝”。
比如泛泛的“一二线”已经不够用了，头部房企拿地开始聚焦最核心最牛的“38城，20城，10城”。
一句话，头部房企能看得上的城市，已经就10多个了！
比如保利盯上的拿地城市，从过去38核心城市占比80%多，到如今23年几乎100%都在38个核心城市。
比如龙湖几乎只在14个最核心的一二线城市拿地了。
中海更绝，仅仅北上广深4个一线城市23年拿地占比就近一半。
他们的意思很简单，眼下下行和波动市场，中国667个地级市，也只有这10多个，20个城市最安全、最保险，也是最有现金流保证的。
他们的拿地、投资、人员、销售基本都围绕这20多城市展开了。
但问题是，全国600多个城市，剩下的95%的城市怎么玩？
10，眼下一二线和三四线的确有差距。
2023年，房企新推盘二线城市年度去化率56%，而三四线城市年度去化率只有36%。这意味着啥？意味着房企在三四线拿地销售开盘卖的话，你当年新推项目三分之二都会卖不出去。
等于说三四线拿地了，基本三分之二，都变成“新增库存”，囤在你手里。
即便是珠海、常州等三线经济强市，2023年下半年项目首日去化率不足10%的情况也屡见不鲜。
三四线城市，的确让房企头疼，几乎成了拿地禁区！
11，说一个营销的好消息。
现在都说房地产症结在需求侧，核心是老百姓没钱买房，收入少，就业差、未来收入也没信心。
同时，大多人也看到，房地产新房从21年18万亿跌倒23年11万亿，而同时这3年库存总量又在增加，房子品质新时期在提升，所以大家都认为房地产核心还是“需求不足”，老百姓没钱。
好消息是大家漏掉了全国二手房买卖的“走强”的信息。
相对22年，2023年全国二手房成交占比是大幅度上升的。
其一，绝对值看，从22年5.4万亿，上涨到23年7.1万亿，上升了1.7万亿。
其二，二手房占比从22年30%上升到23年40%，也就是说2023年房地产二手房买卖占了全国新房二手房总成交的四成。
常识是，老百姓买二手房也是有效需求的一种，这也真实代表了老百姓的购买力。
所以总盘子看，一二手房交易总量已经从2022年的18.6万亿上升到2023年的18.9万亿。
所以一、二手加起来总量看，2023年房地产综合市场是“正增长的”！
既然是正增长，这也反向证明了房地产市场“需求力、购买力”是够的。
购买能力没有太差，购买意愿不足，才是房地产销售改变的关键。
下一步房地产最大的问题，更多是解决预期，解决未来信心。
12，应该说只要经济形势不太悲观，能够企稳适度回升，那么未来的房地产市场“总盘子”中短期不会差。
比如所谓的出生率减少这个事还早着了，毕竟出生率大幅度降低是最近2、3年才发生的事，等他们长大到30岁买房形成“有效购房总人口”的缩量效应，还早着了。
所以，只要经济稳，收入稳，那么房地产中短期是能企稳的。
但眼下房地产一个被忽视的问题是——新房成交短期依旧不乐观，这至少有2大表现是很要命的。
其一、新房的去化率在持续下滑。
比如2019年新房开盘年度去化率在68%，即一年新开盘可以走掉70%的货；但在2023年，新房开盘平均去化率已经大幅度下降到48%。
48%意味着什么了？
即新房推盘，几乎有一半在当年是卖不掉的。
其二、眼下二手房正在快速分流、抢夺新房的“蛋糕”。
政府管不了二手房降价，所以只能限制新房不准明降。
这样新房就吃亏了。
因为二手房已大幅下降后，新房不能顺势合理降价，就势必会导致新房价差优势变为价高劣势，新房销量进一步急跌大跌。因为下行市场，刚需消费者对总价、单价过于敏感。
一方面二手房以价换量，持续降价，越来越有价格优势，而且很多二手房地段区位比新房更好，所以最终导致二手房销售攀升。
以深圳为例，深圳23年二手房成交同比爆增51%，整体超一手房。
而2024一季度深圳二手房和新房成交占比是100：53，二手房成交量几乎是新房的2倍。
全国看，2023年二手房成交占比一年就提升了10个百分点，占比40%左右。
所以眼下当务之急是得允许房企大幅降价，这样才能去库存、提销量，促进房地产“投资、开工、销售”大循环，因为相对二手房，新房更能拉动整个产业链上下游发展。
经过一季度百强销售下滑49%后，房地产是继续下行，还是就此稳住？
眼下，到了关键时刻！
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