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摘要：中国的城市化是人类历史的一个重要现象，有多达7.3亿人在短短的40年内由农村进入城市。而伴随着快速城市化，房地产行业一路高歌猛进，不仅为满足人民日益增长的住房需要立下了汗马功劳，还为拉动经济增长、增加居民财富做出了重大贡献。但近期，在多重因素作用下，房地产市场出现了较大的下行压力。如何牢牢把握党中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，准确判断房地产市场的发展趋势，提出促进房地产行业高质量发展的长效机制和政策措施，是一个需要深入研究的重大问题。本章系统梳理了中国房地产行业的过去、现在和未来，提出了若干条重要的判断和分析，供大家参考。
房地产行业关乎国计民生。改革开放后特别是20世纪90年代后期，伴随着快速城市化，房地产行业一路高歌猛进，在短短的二三十年内已经成为国民经济的重要支柱、居民财富的重要组成，甚至地方政府收入的重要来源。如今，在中国经济迈入高质量发展新阶段的背景下，房地产行业已经到了一个拐点，未来会有怎样的走势？应如何把握“房住不炒”的定位，建立健全有利于健康发展的长效机制？本节课，我打算用三个词、六个字系统地与大家分享我的一些心得体会，这就是“过去”“现在”和“未来”。希望通过梳理中国房地产市场的过去、现在和未来，为大家思考房地产、研究房地产提供一点参考。
一、过去：十个方面的情况表明房地产需求严重压抑，有十大关键性改革释放了巨量需求
（一）老百姓对房地产的巨量需求严重压抑，体现在十个方面 20世纪80年代初期，中国老百姓住房需求没有得到充分满足。在人口增长、城市化等因素驱动下，中国老百姓对住房建设的需求持续增长、持续累积。
一是城市人均住房面积很小。1980年时，城市人均住房仅仅5平方米，困难群众为2平方米。那个时候三口之家的空间要满足吃饭、睡觉和其他生活需要，也就只有15平方米，到1990年时才实现人均住房6.57平方米。那个时候，城市仍然是公建房，政府和企事业单位资金有限，注定了住房面积受限。
二是有大批旧城需要改造。20世纪80年代的很多房子已经变成了危旧房，这些房往往是六个“没有”：没有自来水，用井水；没有电，用蜡烛；没有电话；没有电视机；没有煤气，都是煤球炉；没有下水道，每天刷马桶。这种现象在上海、重庆等各地城市比比皆是。于是，危旧房、棚户区、旧城改造提上议事日程。这些房子，现在至少已有80%被改造拆除掉了。这种大规模的城市危旧房改造，不是点对点，而是面对面，一大块、一大块的面积上的旧城改造。当时这些房子在城市化发展过程中，只要稍有条件一定就会把它拆了，因为它就是棚户，不适合人居住。
三是城市建成区面积很小。20世纪80年代初中国城市建成区7000多平方公里，人口1.9亿；1990年，城市建成区面积1.28万平方公里，人口3.25亿，整个80年代，十年间，全国人均建成区面积（建成区面积/城区人口）不到40平方米（作为对比，这项指标2020年是137.2平方米）。这个面积也包括了居民住宅用地，道路绿化，工厂、学校、医院、商店等用地，实际非常小。
四是每年新建的住宅面积很少。1980年全国城镇新建住宅300万平方米左右，到1990年新建住宅面积刚刚达到1000万平方米，当时没有房管局，也没有市场化房屋交易，老百姓住的都是城镇公房系统，往往每年的新建住宅都是由单位建设，分配给困难职工。
五是交通基础设施亟须改善。20世纪80年代的城市基础设施可以说很糟糕，那个时候城市道路交通狭窄拥挤，更没有高速公路，没有高铁，没有地铁，机场也很小。1980年时上海的虹桥机场是个小机场，一年吞吐量是六七百万人次，2019年达到4500多万人次；浦东机场2019年吞吐量已达7600多万人次，两个机场加在一起年旅客吞吐量1.2亿多人次，增加了20倍的数量级。类似地，中国最早的高速公路是1988年10月通车的沈大高速公路（沈阳至大连），全长375公里，被誉为“神州第一路”，如今高速公路已超16万公里。反过来这些都说明了当时城市基础设施是多么的匮乏。
六是教育、医疗卫生、文化等设施严重不足。从现在回看20世纪80年代的城市，教育、医疗卫生、文化等设施，规模都比较小。1980年时普通高校才675所，普通本专科招生数仅28万余人，研究生招生仅3600人，即使到1990年时普通高校也才1075所，普通本专科招生数仅60.9万余人，研究生招生不到3万人。医疗卫生方面，1980年城市每千人床位数4.7张，到1990年时由于城市人口增加较快反而下降到4.18张。文化设施方面也是如此，严重不足。
七是城市工业十分弱小。1980年整个中国工业的总产值为5600亿元，换算成增加值是1700多亿元；根据城市统计年鉴，1985年时纳入统计的295个城市工业总产值为6077.98亿元（1980年不变价格），其中在市区的工业总产值4847.69亿元，粗略换算成当时的工业增加值分别是1800多亿元和1500亿元左右。工业发展的低迷反映城市就业人群不足，反之，近40年城市工业的蓬勃发展，当然推动了城市发展、人口集聚、城市就业，从而必然催生了住房需求增加。
八是城市服务业十分落后。1980年时还是以粮为纲，农业比重很大，第三产业增加值仅有1023亿元，占GDP比重22.3%。到2020年，中国第三产业增加值达55.4万亿元，占GDP的比重54.5%；总量翻了540倍，比重提高了32个百分点。不仅如此，服务业的结构也发生了根本性变化。改革开放之初，不光生活性服务业较为匮乏，生产性服务业也没有多少，因为当时很多服务业仍处于“一大二公”的计划体制下。随着市场的发育和分工的深化，不仅生活性服务业日益多元化、高级化，生产性服务业如金融保险、研发设计等逐步成长起来，推动着人们的住房需求逐步升级。
九是总人口规模持续增长。1980年时中国人口为9.87亿人，1990年时为11.43亿人，到2020年，中国人口达到14亿人。40年时间，总人口增加4亿人。人口的增长，无论是在城市还是农村都会对住房需求产生直接的拉动。
十是城镇常住人口从极低的城市化率转为持续、快速的增长。这是一个非常重要的结构性变化。1980年中国的城镇化率为19.39%，到1990年时提高到26.41%，2020年时提高到64%。这段时期城镇常住人口由20世纪80年代的1.91亿人增加到1990年的3.02亿人，2020年的9.21亿人。城市人口的巨量增长，自然对城市住房产生了天量需求。
（二）十大关键性改革措施极大释放了房地产市场巨量需求
上述十个方面的情况表明，中国房地产市场蕴含着巨大需求，这是房地产市场繁荣发展的肥沃土壤。但光有土壤是不行的，没有阳光雨露，这些内生需求就被极度压抑，长不出果实来。改革开放以来，有十个方面的关键性改革措施如阳光雨露，为房地产市场的繁荣发展提供了良好的环境。在这些改革推动下，从20世纪90年代开始中国房地产出现了爆发式增长。
一是农村土地承包制。在安徽凤阳小岗村探索的基础上，1982年1月1日，中共中央批转了《全国农村工作会议纪要》（即中发〔1982〕1号文件），全面推开农村土地承包制。当时人口总数10亿多人，8亿人在农村，不计老人小孩，近6亿人种地，土地承包之前种的地还不够全国人吃饭。承包制调动了农民的积极性，一下子释放出3亿多的农民；原有的这些农业，2亿多农民就解决掉了。释放出来的3亿农民成为后来进城的主力军，轰轰烈烈的城市化有了绵绵不断的劳动力支撑。
二是允许农民离土离乡到城里打工。中国在20世纪50年代到80年代的几十年里人口流动管得非常严格。农民要到城里来打工，做点小生意，都是“资本主义尾巴”，要“割尾巴”的，往往不被允许。到1985、1986年左右，农村已有很多剩余劳动力了。而改革开放的春风给沿海地区带来了“两头在外”、大进大出的加工贸易，随之而来的城市建设和产业发展需要大量劳动力，对城市人口的管理逐步放开，农民可以离土离乡到城市里来打工，可以在城市落户。先有1000万，后来2000万，再后来5000万，几年一过就出现3亿多的农民工到广东、福建、浙江、上海、山东、江苏这些沿海地区，这是一个波澜壮阔的改革。
三是公房转让给居民，并停止住房实物分配。从20世纪50年代到1980年以前，中国城市居民的住房绝大多数都是公房。90年代初，房地产制度改革的一项重要措施，就是把几十年来，各种单位福利分配给职工的住房以一定价格转让给职工。公房由此转变为私房，可以市场转让交易。所以，中国建立商品房制度，老百姓自己将原来住的公房，拿钱买成私房的事情是1992、1993年才开始的。1998年国家正式文件启动住房改革，决定从1998年下半年开始停止住房实物分配。该文件为市场化的商业机构取代政府成为城镇居民住房的主体供给者扫清了最后障碍，将人们长期以来“住有所居”的庞大住房需求释放出来了，自此中国进入了全新的住房市场化时代。
四是土地批租。1990年上海浦东首先推出土地批租。所有权是国家的，使用权70年，是企业或住房居民户的。土地批租使得本来绑在政府手中不能转移的土地，有了70年的转移使用权，产生了城市开发的活力。从1990年第一块地拍卖以后到现在有30多年时间，批租的土地收入累计达48万亿元。这48万亿元有城市土地，也有农村土地。其中，征地成本有10多万亿元，剩下的30多万亿元是基础设施如地铁、公路、各种市政设施资金的来源。中国地方政府搞城市化的主要资金靠这笔30多万亿元的钱。
五是允许设立房地产开发公司，专门从事市场化交易的商品房建设。在90年代之前，中国几乎没有房地产开发企业。尽管各地都有建筑施工企业，往往是国有企业、事业单位或政府机关为改善职工居住条件，每年安排建筑施工企业造一些公房。等到了20世纪90年代搞土地批租的时候，开发商造房子才是商品房。才形成了一批专业的房地产开发公司，专门从事市场化的商品房建设。
六是按揭贷款制度。老百姓买房200平方米、100平方米，哪怕1平方米1万元的话，需要200万元、100万元，他可能没那么多钱。等到他攒够钱了，房子价格又涨了，年纪也大了，没有享受到住房。按揭贷款制度则允许人们付个首付，把房子抵押给银行，银行向购房人提供分期付款的金融服务。这就是美国老太太故事的中国版。有了按揭贷款制度，中国老太太也能像美国老太太那样享受到应有的住房。这个改革也是从20世纪90年代开始，在2000年以后相关制度日益健全，推广到全国。
七是城市危旧房改造。20世纪80年代就有很多危旧房，到1990年时全中国危旧房几乎都没改造。不是政府不想改造，而是没钱，因为危旧房改造动辄几亿、几十亿，甚至上百亿元。但危旧房连片改造很迫切，当时的上海，差不多有40%的房子都是危旧房、棚户区。解决这个问题靠的是旧城改造的规划，加土地批租的机制，再加有外商和各种企业来投资、来竞争。这三位一体的机制撮合在一起，形成了旧城改造的新机制，上海先行后逐步推广到全国。
八是政府投融资机制的创新。城市基础设施如高速路、地铁、城市道路、垃圾处理、供电供水等，这些投资动辄几十亿、上百亿元。当时的政府财政根本没有这个能力。而且这些投资与旧城改造、土地批租不同，无法短期内进行自我资金平衡。解决这个问题的是各类政府投融资平台。上海当时搞了一些投融资集团如久事公司，城投公司等。当时我国还没有发市政债券的概念。这些政府投融资平台主要向银行融资，实际上也是变相的市政债券。这也是一个很重要的市场化改革机制。
九是区域开放增长极的培育。从20世纪80年代中后期到2000年甚至到现在，推动城市化发展的一个招数就是不断地推出一些开放平台，如全国范围内五大沿海经济特区、沿海14个开放城市、27个沿海经济技术开发区、137个综合保税区、保税物流园区等海关特别监管区，还有如浦东新区、天津滨海新区等16个国家级新区，以及21个自由贸易试验区、自由港，服务贸易综试区等。这些功能定位明确的特区、开发区、保税区、新区、先行区，往往是一个城市的增长极。这些地方分别有一些优惠政策，成为中国对外开放的市场化、法治化、国际化的示范区，也是经济发展的一个增长极。这也是中国城市化进程中非常重要的动力源。
十是行政体制上的调整和创新。改革开放以来，一些地方的乡变成了镇、镇变成了街、县改成了市（区），一些县级市升格为副地级，一些地级市变成了省域副中心城市或计划单列的副省级城市，这中间还伴随着行政区划的调整。而这些调整背后的一大原因是这些行政区往往是经济发展较快、有望或已成为区域性中心城市的主城区，通过升级可以更好地聚集资源做大城市规模。这种调整和创新也是对地方经济特别是城市经济壮大发展的强有力的激励。
（三）房地产成为拉动经济高速增长、促进城镇化的重要力量 正是由于上述十大政策的催化，中国的房地产市场长期被压抑的需求一下子释放出来，如挣脱缰绳的野马狂奔起来。特别需要说明的是，中国房地产市场的这一迸发也是在特殊的背景下。事实上，1997年的亚洲金融危机爆发给中国住房制度改革提供了一个意外的契机。那时中国已经告别了短缺经济，大部分制造业出现产能过剩问题，中国经济增速明显下滑；加上周边国家纷纷发动竞争性货币贬值，这对中国产品出口形成强烈冲击，并直接导致经济增速连续2年跌破8%。当时社会各界普遍预期中国以后难以再现高增长荣景，增速只会越来越低，悲观气氛弥漫一时。1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文），决定从1998年下半年开始停止住房实物分配，自此中国进入了全新的住房市场化时代。1998年房地产投资占GDP比重约在4%左右，而到了2004年该比重飙升至8%，甚至成为支柱产业。在房地产业的带动下，上游原本已经过剩的钢铁、建材等重化工业迅速由过剩变为短缺，价格暴涨；下游的家装、家电和物业管理等产业也走上了风口。可以说，城镇住房的市场化改革几乎以一己之力将中国GDP重新推回10%以上的超高速增长。
更为重要的是，这项改革还大大加速了中国的城镇化进程，体现在：一是大量农村人口流入城镇，常住人口城镇化率由2000年的36.22%增加到2020年的63.89%，20年间增加了27.67个百分点，平均每年增加1.4个百分点，明显快于1980—2000年间平均每年0.81个百分点的速度，城镇常住人口增加了4.43亿人。二是城市建设用地迅速扩张，20年间增加了2亿多亩，建成区面积达6.07万平方公里。相应地，交通、供电供水、垃圾处理等基础设施建设迅速展开。2020年城市自来水普及率99%、燃气普及率97.9%、污水处理率95%。在过去的20年间，中国城市轨道交通运营里程由2000年的117公里增加到2020年的7545.5公里，增长64倍；高速公路里程由1.63万公里增加到2020年的16.1万公里，增长10倍；民用机场由2000年的139座增加到2020年的240座，增加了100多座。三是房地产开发总量迅速增长。由20世纪80年代的每年新建几百万平方米、20世纪90年代的每年新建几千万平方米，2000年全年开发量达到1亿平方米，到了2010年爆发性地到了10亿平方米。到了2017年，达到了17亿平方米。与此同时，人均住房面积也大为改观，到2020年末人均住房面积已经超过50平方米/人。四是城市的教育、医疗卫生、文化等设施也快速跟进。普通高校由2000年的1041所增加到2020年的2738所，同期招生人数由220.6万人增加到967.5万人。城市综合医院数量由2000年的11872家增加到2020年的20133家，接近翻番；专科医院数量增加了8倍；每千人床位增加到6个。文化设施方面，以博物馆数量为例，由2000年的1392个增加到2020年的5452个，接近翻两番。五是最重要的，人口向城市的集聚为壮大发展城市经济这一显著有别于农耕经济的经济形态提供了最为重要的要素驱动。在相对集约的空间形态里，市场分工得以深化、社会交往成倍扩大、各类市场更加发育成熟。这都离不开房地产市场的催化和带动。人们进城买房，图的不光是房子价值的升值，还获得了更多的知识溢出和商业机会，交往更加广泛的社会网络，更好的医疗卫生、教育条件，以及带来的更多的代际跃迁。正是这样的正反馈令如今的中国城市成为驱动中国经济创新发展的主战场、持续稳定增长的动力源。
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